5 правил выбора надежного застройщика: дом, который построил….

30.11.2018    486

Квартира в новостройке – заветная мечта и цель множества омичей. Кто-то считает покупку жилья на этапе строительства самым выгодным видом вложения денег, другие сравнивают инвестиции в новостройки с лотереей и азартными играми. С вступлением в силу поправок к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» 1 июля 2018 года тема покупки строящегося жилья, по мнению юристов, и вовсе скрылась «под водой» предположений, гипотез и мифов.

Перед тем как начать присматривать квартиру в новостройке, правозащитник и директор Общества защиты прав потребителей в сфере строительства Дмитрий Дмитриев рекомендует омичам прежде всего повысить свою юридическую грамотность в сфере жилищного строительства.

Все граждане, собирающиеся вкладываться в новостройку, слышали о 214-ФЗ и новых поправках, благодаря которым покупка квартир в строящихся домах станет абсолютно безопасной, однако тех, кто действительно читал закон, единицы.

«Июльские поправки к 214-ФЗ создали крайне невыгодные и рисковые для застройщиков условия. Если их все-таки сделают обязательными для всех, разумные застройщики просто не будут работать по 214-ФЗ, то есть по договорам долевого участия, а уйдут в другие схемы работы – в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), – прогнозирует Дмитрий Дмитриев. – Стоит учесть, что сфера ЖСК еще меньше регулируется законодательством, она не подпадает под 214-ФЗ, и пайщики защищены хуже дольщиков».

Кроме того, напоминают юристы, стоит помнить, что договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) с юридической точки зрения не является покупкой недвижимости, по сути это беспроцентный кредит застройщику.

«В этом корень непонимания, – считает эксперт. – Не обладая знаниями и не осознавая рисков, люди вкладываются в новостройки, надеясь на поддержку государства, потому что слышали, что есть закон 214-ФЗ, где вроде бы есть какие-то гарантии».

Юрист подчеркивает: обещания властей «не бросать дольщиков», по сути, не имеют законодательной базы, государство не дает никаких юридических гарантий и не имеет права достраивать частные объекты на бюджетные деньги. Ответственность за выбор новостройки и застройщика всецело принадлежит покупателю и поэтому выбирать следует максимально осознанно и только из тех, кто имеет безупречную репутацию в строительстве.

Как выбрать надежного застройщика: 5 главных критериев оценки

Одна из неправильных, но популярных среди россиян схем выбора новостройки: поискать объект в желаемом районе и выбрать самое дешевое предложение. Самыми дешевыми квартирами вымощена дорога в будущее «обманутых дольщиков», уверены юристы. Правильный путь: начать выбор квартиры с выбора надежного застройщика. Вместе с экспертом мы разобрали основные критерии оценки строительных компаний.

1) Репутация застройщика

По мнению юристов, это основной критерий выбора жилья в строящихся домах. За 15-летнюю историю жилищного строительства в Омске уже можно выделить категорию надежных застройщиков-лидеров, которых, по подсчетам экспертов, в нашем регионе можно пересчитать по пальцам одной руки.

«В условиях рыночной экономики важно самостоятельно собирать и анализировать информацию о застройщике, – уверен Дмитрий Дмитриев. – Главное здесь – исполнение всех обязательств по предыдущим объектам строительства. Если самостоятельно принять решение сложно, за советом лучше обращаться к незаинтересованным лицам – юристам – или обратиться за консультацией в Министерство строительства Омской области. Даже к советам риелторов нужно относиться осторожно, есть недобросовестные специалисты по недвижимости, которые работают от проблемных застройщиков и получают повышенную комиссию от сделок».

На практике при изучении информации о застройщике стоит обратить внимание, что выводится в первых строчках интернет-поисковиков: официальный сайт застройщика с доступно поданной информацией о строящихся и завершенных объектах или скандальные новости о судах и группы «обманутых дольщиков» в соцсетях. Обращать внимание на премии и награды, присужденные строителям, стоит только в контексте стопроцентной сдачи объектов, при этом значение имеют лишь весомые, общероссийские премии. Главный признак того, что награда вручена «за дело», – масштаб конкурса и «прозрачное» жюри.

2) Проверяем наличие разрешительной документации на строительство

«Странно, но некоторые инвесторы до сих пор могут поверить застройщику «на слово», не проверить документы и заключить договор, – констатирует правозащитник. – Вообще, отсутствие разрешительных документов – редкий случай, но у нас в области такие примеры есть. Добросовестный застройщик публикует всю разрешительную документацию сразу же на сайте, причем так, что ее легко и удобно найти, без вопросов предоставит ее в офисе до подписания договора».

Самые главные документы, которые стоит внимательно прочитать при выборе новостройки:

- разрешение на строительство,

- документ, подтверждающий право собственности на тот земельный участок, где ведется строительство,

- проект на строительство, прошедший экспертизу.

Если даже при личном посещении офиса представители застройщика отказываются предоставить инвестору выше перечисленные документы, вкладываться в этот объект точно не стоит.

Для сравнения полезно посетить сайты лидеров жилищного строительства в регионе. К примеру, если на официальном портале застройщика, зайдя в карточку интересующего вас объекта, можно увидеть не только всю документацию на конкретный дом, но также акты ввода в эксплуатацию всех сданных ранее домов, градостроительный план участка и сведения об уплате обязательных отчислений в компенсационный фонд, это явный признак «прозрачности» стройки.

3) Форма заключения договора: ДДУ или ЖСК

Здесь опять ключевым моментом выбора является доброе имя застройщика.

«Если это лидер с хорошей репутацией – неважно, по какой схеме он работает, – уверен эксперт. – Есть в Омске уважаемые надежные застройщики, работающие только по договору жилищно-строительного кооператива (ЖСК), и есть те, кто строит по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Однако инвесторы, вступившие в жилищно-строительный кооператив, юридически менее защищены, чем дольщики. Начнем с того, что при организации ЖСК создаются одноразовые юрлица на строительство конкретного дома, и, например, компенсацию при нарушении сроков строительства пайщики получить не смогут».

По договору долевого участия в строительстве у дольщиков гораздо больше прав, их все-таки защищает 214-ФЗ. ДДУ также дисциплинирует строителей, ведь дольщикам гораздо легче решать с застройщиком и немаловажные вопросы по качеству строительства и отделки, легче доказать факт нарушений и высудить компенсацию.

4) Цена

«Если вы видите квартиры в новостройке по цене значительно ниже рыночной, это повод не для радости, а для критических размышлений», – уверен Дмитрий Дмитриев.

Юрист приводит наглядный пример: два левобережных строящихся микрорайона, находящихся почти по соседству, в одном из них стоимость квартир среднерыночная, в другом на 400-500 тыс. рублей дешевле. Поискав информацию о застройщике со столь низкими ценами, становится ясно, что сроки сдачи единственного из домов микрорайона просрочены уже на 3 года, а стройка практически не ведется, несмотря на пикеты дольщиков. В соседнем же жилом комплексе покупатели не найдут квартир за 1 млн рублей, но результаты 4-летней деятельности застройщика видно издалека: дома сдаются с завидной регулярностью и микрорайон быстро растет. Заселенные многоэтажки, активно ведущееся на участке строительство и благоустройство придомовых территорий – всегда полезно проанализировать информацию самостоятельно, посмотреть на будущее жилье вблизи и пообщаться с жителями.

5) Ипотека и страховка – дополнительные гарантии?

«В самом деле, аккредитация застройщика, особенно в крупных банках, это небольшая дополнительная гарантия для инвесторов, – поясняет правозащитник. – Банки отсекают откровенно проблемных застройщиков, тех, у кого нет разрешения на строительство. Это может быть дополнительным ориентиром в подборе новостроек, но только в сочетании с безупречной репутацией строителей. Аккредитация в банках не является страховкой от банкротства или других форс-мажоров».

«Точно такую же, но с ремонтом!» – дополнительные критерии выбора

При аналитическом подходе к оценке надежности застройщиков круг новостроек сужается, однако не избавляет искателей своей идеальной квартиры от сомнений, какой вариант лучший. Помимо благонадежности застройщика и месторасположения будущего жилья существуют и другие немаловажные детали оценки.

1) Качество строительства

«Строительство – это тоже экономика, организация, то, как застройщик использует ваши финансы, – говорит Дмитриев. – Один застройщик за меньшую стоимость квадратного метра может построить лучше, другой построит дороже и хуже, это зависит от того, насколько эффективно в строительной компании распределяются средства».

Самый простой способ выбора – посетить несколько самых надежных объектов лично, с собой можно также взять друзей или родственников, разбирающихся в строительстве и отделке, или мастера, который будет делать вам ремонт. Сравните, что предлагают разные застройщики примерно в одном ценовом диапазоне: современные счетчики, качество дверей и окон, скоростные лифты, система видеонаблюдения за домом, дополнительные парковочные места, качество благоустройства придомовых территорий – все это дополнительные плюсы для будущих жильцов.

2) Отделка – ключ к экономии

Если на качество и конструктив дома при выборе новостроек вкладчики еще обращают внимание, то виды отделки: «черновая», «предчистовая» или «под ключ» – рассматривают уже не столь пристально, и совершенно зря. Этот важный фактор может уменьшить или увеличить финальную стоимость квартиры в новостройке на 300-900 тысяч рублей. К тому же предчистовая отделка, или ремонт от застройщика, позволяет покупателям заехать или сдать квартиру сразу же после заселения дома, не ожидая по полгода окончания ремонта.

Одна из последних тенденций в жилищном строительстве, постепенно пришедшая к нам из Европы, – движение застройщиков навстречу будущим жильцам. Возведение новостроек становится все более комплексной услугой, включающей в себя не только строительство дома, но ремонтно-отделочные работы и оформление дизайна интерьера. Все большую популярность набирают строящиеся комплексы, сразу же предлагающие разнообразные варианты планировок, оформления, ремонта и отделки, а также квартиры с полноценным ремонтом и меблировкой.

3) Гибкие условия – большие возможности

При выборе новостройки стоит внимательно рассмотреть и сравнить спектр различных индивидуальных условий у разных застройщиков: системы беспроцентных рассрочек, бронирования квартир, партнерских и банковских программ – все это позволит инвесторам сэкономить время и деньги.

Поймать момент – игра на понижение

Тем, кто находится в поиске новостроек по максимально выгодной цене, но не имеет возможности рисковать достаточно крупными суммами, юристы советуют все-таки не надеяться на традиционный русский авось. Терпение и регулярный анализ рынка открывают множество возможностей сэкономить и при вложении в объекты лидеров строительного рынка.

«Грамотный инвестор найдет удобный момент, когда практически без рисков он сможет купить квартиру подешевле, у самых надежных застройщиков и даже в сданном доме», – уверен юрист.

Методов, с помощью которых можно поймать удачный момент, множество. Во-первых, застройщики часто сбрасывают цены на последние непроданные квартиры в заселенных домах, для тех, кто боится рисковать, это самый оптимальный способ приобретения новостройки.

Во-вторых, эксперты советуют покупать недвижимость в праздники, именно в это время многие застройщики устраивают распродажи. Новый год не за горами, и уже сейчас можно начать обзванивать офисы продаж надежных компаний, выясняя условия и величину новогодних скидок.

Подыскивая квартиру в новостройках, стоит постоянно проводить мониторинг сайтов застройщиков: многие крупные строительные компании часто проводят различные акции или просто выставляют квартиры, например, снятые с брони по более низкой цене.

Рынок недвижимости подчиняется общим законам экономики, он цикличен, для него характерны спады и взлеты – покупать новостройки наиболее выгодно именно в периоды «падений».

Однако сегодня эксперты по недвижимости не советуют откладывать покупку на следующий год. Очередной период спада цен на новостройки завершается, после праздников цены на жилье в новостройках, по прогнозам аналитиков, пойдут вверх.

Залог успеха при покупке строящейся недвижимости – провести полный анализ деятельности и истории застройщика, делать ставки только на лидеров рынка, руководствоваться здравым смыслом и надеяться не на государство, а на собственные аналитические способности.