Частный дом: выгодное вложение или неликвид?

13.11.2017    3456

Корреспондент портала «МЛСН.ру» решила объективно взглянуть на цены и динамику рынка частного сектора

Частные дома всегда занимали узкую, но весьма стабильную нишу на рынке омской недвижимости. По сравнению с ближайшим соседом Новосибирском Омск – город контрастной застройки, в котором частный сектор такой же равноправный элемент пейзажа, как многоэтажные дома даже в центре города, не говоря уже об окраинах. Вопреки пессимистичным прогнозам градостроителей малоэтажные домики живы и, несмотря на теснящие их новые микрорайоны, выходить на пенсию пока не собираются. Многие риэлторы бегут от продажи частных домов, как от огня, именуя анахроничную недвижимость «неликвидом» и «висяком». Однако аналитики рынка уверены: дома на земле – немногочисленный, по сравнению с квартирами, сегмент, имеющий вполне устойчивый спрос и особую специфику.

Дешевле не значит меньше

На первый взгляд, частные дома действительно выгодная альтернатива квартирам по стоимости и площади. Так, по результатам аналитики портала «МЛСН.ру» стоимость квадратного метра 2–3-комнатной квартиры с общей площадью 50–60 кв. м на сегодняшний день составляет 40,1–40,9 тысяч рублей за кв. м, стоимость же полностью благоустроенного частного дома (вода, канализация, электричество и газ), равного по площади, – 28,6 тыс. руб. за кв. м. В реальности это совсем не так. Равный по уровню комфорта и благоустроенности частный дом в удобном месте с развитой инфраструктурой за редким исключением дороже квартиры с той же площадью. Тонкая грань пролегает в разнообразии вариантов индивидуальных домов. Эксперты по недвижимости и риэлторы единодушно утверждают: частный сектор всегда очень разнообразен по качеству и цене, что существенно осложняет выбор потенциальным покупателям.


«Частные дома – это свой особый мир, – говорит директор группы компаний «ОМЭКС» Максим Репин. – Здесь разновидностей объектов гораздо больше, чем у квартир. И даже если в целом цена квадратного метра частного дома ниже, по факту стоимость домов все равно выше, чем стоимость квартир».

Критерии выбора частного дома гораздо более разнообразны, помимо инфраструктуры района и качества жилья добавляется весьма весомый фактор благоустроенности и надежности коммуникаций жилища.

«Дешевый частный сектор – это, как правило, плохие дороги, печное отопление и прочие радости, – замечает руководитель АН «Открытые двери» Андрей Лагутин. – Нужно чистить снег и заботиться о доме самому. Стоимость полностью благоустроенных домов – от 2 миллионов рублей, большинству проще купить квартиру за те же деньги: молодежь ленится, а старикам уже тяжело. В принципе, во всех районах города спрос на частные дома есть, но, конечно, меньше, чем на квартиры».

Частный дом – это приволье без волшебства, уверены риэлторы. Расширение жилплощади за те же деньги при покупке такого дома решается двумя способами: либо снижением уровня комфорта (например, отсутствием центрального отопления или канализации), либо возможностью дальнейшего улучшения и строительства на своей земле. Еще один существенный минус – это меньший уровень безопасности частного дома по сравнению с квартирой. Немногие владельцы рискнут уехать в командировку на полгода, оставляя дом без присмотра, и не только из-за воров. Свой дом – это определенный образ жизни, в который входит и самостоятельное обслуживание своего жилья, поэтому длительный отъезд чреват не только кражей имущества, но и поломкой коммуникаций и, как результат, выходом из строя систем жизнеобеспечения дома, предупреждают эксперты.

Свой покупатель

Устойчивый даже в кризис интерес к частным домам, по мнению экспертов, формируют два несомненных плюса этого вида недвижимости: расширение площади жилья и наличие собственного земельного участка, который открывает предприимчивым людям большие перспективы: от ведения натурального хозяйства до организации бизнеса.

«На сегодняшний день уже мало рассматриваются для проживания частные дома в центре города, – уверен Максим Репин, – например, в районе улиц Северных. С 1-й по 15-ю Северную дома выкупают в основном под индивидуальный бизнес. Просто жить там скоро будет некомфортно, так как те районы будут застраиваться высотками. Представьте себе: жарить шашлык у себя во дворе под завистливые взгляды многочисленных соседей из 14-этажки. Так что в центре у нас сейчас либо доживающие свой век развалюхи, либо бизнес».

«У этих домов своеобразный клиент, – поясняет директор АН «Аркада-стиль» Константин Романко. – Обычно это те люди, которые уже когда-то жили на земле и целенаправленно ищут недвижимость там же. Много среди покупателей домов переселенцев из области, а также людей, продающих квартиру с целью увеличения площади жилья, но в большинстве случаев тоже имеющих опыт проживания в частном доме, например в детстве».

Риэлторы сходятся во мнении: желание жить в частном доме – это как личная философия: при выборе подобной недвижимости покупатели домов никогда не руководствуются инвестиционной привлекательностью, в отличие от тех, кто ищет квартиру.

С точки зрения долгосрочных инвестиций дом нельзя сравнить с квартирой – дома ветшают быстрее. Так что вкладывать деньги лучше в более свежую квартиру, советуют специалисты по недвижимости.

Весьма нерационально, считает Константин Романко, также покупать ветхий и дешевый частный дом под снос, чтобы построить на его месте коттедж и продать дороже. «Это совершенно дикая мысль: рассчитать стоимость строительства заранее очень трудно, а средний чек на коттеджи в городе 3,5–4 млн руб. Такой бизнес можно начинать, только если вы строитель, понимаете экономику строительства и рынок недвижимости. То есть покупаете развалюху в очень хорошем месте, во всех других случаях люди просто теряют деньги», – предупреждает директор АН «Аркада-стиль».

Стабильный частник

В рамках общего отрицательного ценового тренда на рынке недвижимости частные дома держатся более стойко, чем квартиры.

«В секторе домов понижение цен менее значительно, спрос на них даже вырос, и сегодня частные дома пользуются спросом на уровне квартир. Это объясняется «проседанием» такого сегмента, как коттеджи и загородная недвижимость, – они стали слишком дороги для людей, и те покупатели, которые хотят дом с земельным участком, смотрят на частные дома», – поясняет Константин Романко.

По наблюдениям риэлторов, обычно хорошо продается то, что чуть ниже рынка, практически во всех районах города, включая Амурский и Порт-Артур. В среднем быстро уходят дома в ценовом диапазоне от 900 тыс. руб. до 1 млн 800 тыс. руб. Дома с большей стоимостью уходят гораздо хуже. Также стоит учитывать, что на продажу частных домов отчасти действует принцип сезонности. Пик продаж домиков с садом обычно приходится на март – июль, зимой на частном рынке царит затишье.

В целом, по мнению специалистов АН «Аркада-стиль», потенциальным покупателям частного дома стоит рассчитывать на более гибкий по сравнению с «квартирным» торг с заждавшимся продавцом. Поэтому именно сейчас есть реальный шанс купить хороший дом максимально выгодно.

Постоянно востребованы дома в развитых малоэтажных поселках, с хорошей инфраструктурой, например, в районе улицы Волгоградской, где уже сложился устоявшийся частный микрорайон.

Прогнозы аналитиков недвижимости по-прежнему не радуют, эксперты уверены: в течение 2 лет цены, в том числе и на частные дома, будут незначительно падать.

«Мы продолжаем незначительно и без рывков снижаться, – комментирует ситуацию директор ГК «ОМЭКС» Максим Репин. – Кто-то говорит, что рынок недвижимости достиг дна, не знаю, может быть, так и выглядит дно. Но недвижимость – это долгосрочное вложение, рано или поздно цены на недвижимость будут расти. Так что сейчас самое время покупать недвижимость, даже с помощью ипотечных средств, особенно если есть возможность досрочно гасить ипотеку».

Анна Акелькина