Коттеджные поселки Омска (обзор)

03.07.2017    1354

Коттеджам нужно становиться домиками

 

Большинство омичей предпочитают частные дома многоквартирным – об этом уже давно уверенно заявляют омские риэлторы. Достойной конкуренцией хорошей квартире при этом можно назвать только благоустроенный коттедж, отвечающий всем условиям, необходимым для комфортной жизни. Речь о наличии коммуникаций, дорог и объектов социальной сферы. Под это описание подходят очень многие дома-коттеджи, расположенные как в городской черте, так и в Омской области. Сложности в экономике заметно снизили спрос омичей на такие объекты, однако интерес к ним сохраняется.

Коттеджный ассортимент города

Выбор коттеджей в Омске для города-миллионника невелик, и при этом коттеджных посёлков, строящихся централизованно в рамках единого хорошо продуманного проекта, в городе практически нет, – коттеджи появляются в основном хаотично, неупорядоченно. В области этих объектов больше и организованы они значительно лучше.

По данным ГК «ОМЭКС», в настоящее время в Омской области насчитывается 39 коттеджных посёлков – все на разных стадиях строительства, а некоторое – в различной степени «заморозки». Из них в городе находятся только пять жилых микрорайонов: «Берёзовый стан» и «Зелёный берег» в пос. Береговом, клубный КП «Ближние дачи», посёлки «Зелёная Долина» (Застройщик ООО «Джаст Фит Лайф» – банкрот) и «Сибирский квартал» в Ленинском округе. Среди этих объектов неактивных нет.

Названия фирм-застройщиков по большей части дублируют «имена» застраиваемых ими площадок. При этом не все такие юрлица предоставляют услуги возведения домов. Так, по данным аналитиков, в КП «Ближние дачи» наделы продают «без подряда». А в «Сибирском квартале», наоборот, предлагают коттеджи «под ключ»: стоимость земли и подключения коммуникаций уже включены в цену жилого дома.

Говоря о коттеджных посёлках Омска нельзя не отметить КП «Долина нищих», возникший стихийно и неорганизованно в границах улиц Волгоградской – Кондратюка – Ясной – 1-й Любинской, но, тем не менее, на сегодня достаточно плотно застроенный. В этом месте частные застройщики нередко выставляют на продажу свою элитную недвижимость – ценник на эти коттеджи в настоящее время начинается от 2,75 млн и заканчивается на 44 млн рублей.

Разброс цен – многомиллионный

Согласно выборке сайта МЛСН.ру, в Омской области расположено чуть больше 1000 коттеджей по средней цене около 8,9 млн рублей за один (порядка 360 тыс. рублей за 1 кв. метр). При этом в Омске сосредоточено чуть меньше половины предложений. Средняя стоимость городского коттеджа составляет около 10,2 млн рублей (примерно 500 тыс. за 1 кв. метр).

Лидером по числу таких предложений является Кировский округ Омска – здесь продают 264 благоустроенных частных дома (средняя цена – 11,4 млн рулей). Расположены эти объекты в КП «Долина Нищих» (99 предложений), в Чукреевке, на улицах 3-й Молдавской, 3-й Островской, Толмачёва, Хлебникова, Солнечных, Степенной, Сейфуллина и др.

На втором месте – Центральный округ, где найдено 110 предложений о продаже коттеджей (средняя цена – почти 8 млн рублей) по улицам Северным, Восточным, Амурским, на Линиях, в СТ «Связист-3».

Немногим меньше таких объектов выставлены на продажу в Ленинском округе – их около 100 (средняя цена – 7,7 млн рублей) и расположены они в КП «Зелёная Долина» (40 предложений),на улицах Красноармейских, Половцева, в КП «Сибирский квартал», по Сибирскому пр., Путевым ул., в пос. Карьер, на ул. Молодова и др.

В Советском округе выбор коттеджей значительно меньше – их всего 43 (средняя цена – около 15,5 млн рублей). Коттеджи здесь продают на ул. Правый берег Иртыша, Крайних, Дачной и Удачной, Затонских, Заозёрных, в мкрн Береговом и др.

На последнем месте – Октябрьский округ, на территории которого в продаже только 8 коттеджей (средняя цена – около 5,7 млн рублей) – все они построены на Рабочих улицах.

Стоит отметить, что все эти цифры периодически меняются, выборка пополняется новыми объявлениями, а какие-то объекты выбывают из списка. Но движения в выборке целом незначительны, как и изменение цен на сами объекты с течением времени.

Как ни странно, но если верить средним ценам, самые дорогие коттеджи в Омске – в Советском округе. Именно здесь находится самый дорогостоящий в городе благоустроенный дом площадью 294 кв. метра – но возведён на ул. Правый берег Иртыша, 193б и стоит 170 млн рублей (578,23 тыс. рублей за 1 кв. метр). Этот объект в продаже с октября 2016 года и с тех пор упал в цене на 230 тыс. рублей. Второй по величине стоимости коттедж – также расположен в Советском округе – по ул. 4-й Крайней. Он продаётся за 69 млн рублей (172,5 тыс. рублей за 1. кв. метр).

Центральный округ, где обычно самые высокие цены на жильё, – на сегодня в разрезе «коттеджного» сегмента рынка недвижимости оказался на втором месте по величине средней стоимости объекта. При этом именно в ЦАО находится самый доступный по цене коттедж – его площадь 150 кв. метров, он построен по ул. Герцена и стоит 1,1 млн рублей (7,33 тыс. за 1 кв. метр). Владелец дома не может найти покупателя с сентября 2016 года и продаёт дом, если верить описанию, ниже его себестоимости. С момента начала экспозиции цена объекта упала на 900 тыс. рублей.

Интересные направления области

Как показали наблюдения аналитиков, в общем списке коттеджных посёлков Омской области активными являются только половина, т. е. 20 объектов – 15 из них находятся в районах.

В списке посёлков, где очень давно ничего не происходит, можно увидеть многим в Омске известные КП «Александровская усадьба» в с. Дружино (застройщик обанкротился около 8 лет назад, жильцы сами вынуждены решать проблемы подключения к коммуникациям и благоустройства, дома стоят брошенные), «Новая Ребровка» в д. Ребровка, «Царицыно» в с. Красноярка и другие. Некоторое затишье аналитики отмечают также в застройке КП «Красноярка DeLuxe».

В Омской области коттеджная застройка наиболее активно развивается в направлении Красноярского тракта. Вблизи сёл Чернолучье и Красноярка сосредоточено больше всего развивающихся площадок под строительство благоустроенного индивидуального жилья. Речь в основном о шести сформированных посёлках: «Белкино», «Белояр» (бывший КП «Сосновые берега») и выделенные в ней резиденции бизнес-класса «Белоярин», «Курортный», «Аист» (бывший КП «Новая Красноярка») и «Сосны».

Данное направление является в регионе одним из самых интересных – Чернолучье не одно десятилетие является популярнейшей санаторно-курортной зоной отдыха, экологически чистым местом, где расположены санатории и дома отдыха. Цена сотки здесь может существенно различаться. Однако в целом готовое жильё в этом место будет стоить достаточно дорого – это, а также удалённость от города – наверное, единственный его минус.

Застройщики некоторых коттеджных посёлков стараются восполнить для своих покупателей отсутствие необходимой для жизни социальной инфраструктуры. Так, в КП «Белояр» предусмотрены детский городок и спортплощадки. Всё это есть также в КП «Аист», где помимо площадок функционирует также детский клуб, а зимой работает большое количество спортивных развлечений – об этом объекте очень хорошо отзываются риэлторы. На сегодня построена пятая часть этого жилмассива – в нём регулярно проживают примерно 40 семей (около 10%). В Омской области это один из немногих коттеджных посёлков, в котором есть интернет и цифровое ТВ (провайдер – «Ростелеком»). В перспективе в КП «Аист» планируется открытие аптеки, продуктового магазина, кафе, организация благоустроенной парковой зоны и остановки общественного транспорта, внедрение энергоэффективных технологий.

Если все планы создателей «Аиста» будут воплощены в жизнь, то он будет весьма выгодно выделяться среди конкурентов. Если, конечно, и последние не начнут развивать свои объекты подобным образом, что вполне возможно. Например, создатели КП «Курортный» помимо жилья намеревались строить на своей площадке детсад и магазины, но о реализации этих замыслов пока ничего не известно.

По Красноярскому тракту расположен КП «Большекулачье», который примыкает к с. Большекулачье. Здесь на площади 75 га планировалось строительство более 300 жилых домов. Из коммуникаций в посёлке есть свет, вода и газ. Стоимость сотки – 48-78 тыс. рублей. Этот объект аналитики отнесли к активным, но конкуренты уверяют, что это «мёртвый посёлок», в котором ничего не строят. Ещё одним коттеджным посёлком, в котором, по информации аналитиков, уже долгое время ничего не происходит, является КП «Чернолучинский».

Другое популярное направление – Пушкинский тракт. В районе с. Пушкино находятся четыре развивающихся коттеджных посёлка: «Пушкинский лес» (бывший «Бекетовский»), «Доброград», «Русский стиль» и «ПушкинЪ» – последний объект является в этом списке наиболее известным, в 2013 году его представляли с большим размахом. Однако в марте текущего года в отношении компании-застройщика этого посёлка ООО «НАИ-Бекар Омск» суд открыл конкурсное производство. Но жизнь в посёлке из-за этого не замерла, он, хотя и медленно, но застраивается.

Судя по информации официального сайта КП «Русский стиль», развитием этого посёлка, а также КП «ПушкинЪ» занимается в настоящее время одна организация.

Чуть дальше с. Пушкино находится д. Давыдовка, в районе которой организованы ещё два коттеджных посёлка – «Давыдово» и «Давыдовский» – на 179 и 173 домовладения соответственно. Несмотря на то, что эти объекты находятся по соседству, условия там различны. Так, если в «Давыдовском» есть электричество, газ и холодная вода, то в «Давыдово» - только электроэнергия. Ценник при этом почти не отличается – в первом случае он составляет 19 тыс. рублей за сотку, а во втором – 15-23 тыс. рублей за сотку.

По Тюкалинскому тракту можно отметить крупный коттеджный посёлок «Новое Дружино» – из всех строящихся в Омской области малоэтажных микрорайонов этот ближе всего к городской черте – от неё объект отделяет всего полкилометра. Здесь на площади 30 га планируется возвести 270 жилых домов. Коммуникации в посёлке есть все, стоимость сотки начинается от 43 тыс. рублей. Строит жилмассив ООО «Новое Дружино».

Заслуживает внимания также единственный коттеджный «городок» со всеми коммуникациями в Азовском районе – называется он «Северная столица». Помимо обычных жилых домов в нём предусмотрены таун-хаусы. Площадь объекта – 23 га, он рассчитан на 74 домовладения. Участок здесь можно приобрести по цене от 35 тыс. рублей за 1 сотку. Большим плюсом «Северной столицы» является близость инфраструктуры, в том числе школы, детсада и больницы, расположенных в с. Сосновка. Здесь есть все коммуникации, а также 4G интернет.

Ещё одно из названных риэлторами востребованных направлений – Сыропятский тракт. Здесь стоит отметить рассчитанный на 138 домов КП «Тихая речка» площадью 23 га в д. Прудки. На территории объекта есть озеро и йодо-бромный источник. В посёлок проведены центральные коммуникации, но цена сотки в нём довольно высока – 150-350 тыс. рублей. Поэтому и здесь аналитики отметили в последнее время затишье, связанное, по всей видимости, с кризисом.

«В поселках бизнес-класса «Тихая речка» и «Красноярка DeLuxe» почти все земельные участки проданы, строительство коттеджей ведется собственниками самостоятельно. Наша компания занимается организацией работ по прокладке коммуникаций и строительству инфраструктурных объектов. В настоящее время в этих поселках построены дома на 50% земельных участков», – рассказал Олег Соловейчик, директор департамента продаж ООО «Аист-Девелопмент».

Для полноты картины остаётся упомянуть КП «Новоомский» и «Троице» по Русско-Полянскому тракту и КП «Ребровка-2» (она пока более жизнеспособна, чем её «сестра» - «Новая Ребровка») вблизи Исилькульского тракта. Первые два объекта небольшие по площади и по составу – рассчитаны один на 60 домов, второй всего на 24 домовладения; свет, газ и вода в них проведены. Цена сотки в «Новоомском» - от 35 тыс. рублей, в «Троице» - 77,5-102 тыс. рублей. В КП «Ребровка-2» запланировано строительство 180 жилых домов. Из коммуникаций есть пока только электричество; цена сотки – от 46 тыс. рублей.

У большей части централизованных коттеджных посёлков Омской области есть свои управляющие компании. Среди «незамороженных» объектов, для которых, по данным аналитиков, управляющую организацию не создавали, – КП «Пушкинский лес», «Доброград», «Зелёная Долина», «Зелёный берег», «Новоомский», «Ребровка-2», «Русский стиль», «Северная столица», «Сибирский квартал», «Сосны», «Троице» и «Давыдово»

Стоит также отметить, что кроме как в перечисленных коттеджных посёлках, частные жилые дома, подпадающие под определение «коттедж», могут продаваться почти в любом населённом пункте Омской области, где можно провести в дом хоть какие-то коммуникации – хаотичная коттеджная застройка есть как в Омске, так и в области.

Дорогие и дешёвые областные

Кстати, если самые доступные в выборке МЛСН.ру объекты расположены в д. Ракитинка и с. Ребровка (не в коттеджных посёлках) – стоят они по 650 тыс. рублей каждый (3,25 тыс. и 10,15 тыс. рублей за 1 кв. метр), то самые дорогие – в пос. Сад им. Комиссарова в Омском районе (Черлакский тракт), который тоже как таковым централизованным коттеджным посёлком не является. Так, за 88 млн рублей (88 тыс. рублей за 1 кв. метр) там продают 3-этажный «дворец» площадью 1000 кв. метров с участком в 40 соток, почти всеми коммуникациями и персональным выходом к реке по ул. Речной. С даты начала продажи (июнь 2016 года) цена этого объекта не упала, а слегка выросла – на 3 млн рублей.

На втором месте по дороговизне – усадьба с коттеджем на участке в 60 соток в том же посёлке и на той же улице. Её цена – 80 млн рублей (186 тыс. рублей за 1 кв. метр). Этот объект дороже предыдущего, несмотря на почти полное отсутствие коммуникаций. Выставлен на продажу он только в этом месяце, так что цена измениться не успела.

Также можно назвать объект, занявший третье место среди самых дорогих, он находится в с. Усть-Заостровка (Омский район), которую риэлторы также отмечали как удачное для жизни место. Дом площадью 372 кв. метров, построенный в этом селе на участке в 15 соток со всеми коммуникациями, стоит 55 млн рулей (147,85 тыс. рулей за 1 кв. метр). Он выставлен на продажу ещё в декабре 2016 года, но его владельцы не снижали с тех пор цену на свою недвижимость.

О спросе, площадях и перспективах

Сегодня многие риэлторы заявляют, что девелоперы очень выиграли бы на спросе, если бы при создании коттеджных посёлков сделали ставку не на большие площади, а на средние и маленькие. При имеющемся растущем интересе омичей к переезду «на землю» небольшие по квадратуре и доступные по цене частные дома пользовались бы в Омске большой популярностью.

«Сейчас уже никто не обращает внимания на большие объекты в 450-500 кв. метров, а подавай 100-150 квадратов. Коттеджи востребованы тогда, когда ценовая политика нормально сбалансирована, когда небольшая площадь, хорошее месторасположение, инфраструктура нормально сформирована. У нас в Омске очень многие коттеджные посёлки приказали долго жить, потому что делали ставку на большие площади. Ни один такой объект не достроили полностью», – прокомментировал специалист АН «Аркада-Стиль» Александр Карпушев.

А по словам аналитика ГК «ОМЭКС» Анны Нежевлевой, спрос на коттеджи сегодня и в целом достаточно низкий – даже при наличии живого интереса к ним.

«Большие и дорогие объекты сейчас практически не продаются. Мы видим на продаже жилье и за 50 и за 80 млн рублей. Но это единичные предложения и они либо долго стоят на продаже, либо вращаются в определенных кругах, зачастую не выходя и на открытый рынок. Актуально жилье эконом-класса. Все остальное – разовые покупки. Покупатель привередлив – к отделке, к планировке, к цене. Скидки просят большие, и некоторые продавцы охотно снижают цену. Но надо понимать, что во многом здесь играет роль миграционных процессов – состоятельные омичи переезжают в сторону столиц или к морю, а значит, избавляются от такого рода недвижимости», - рассказала аналитик.

Аналогичную точку зрения высказал руководитель отдела новостроек АН «Авеста-Риэлт» Юрий Лагутин: «В Омске спрос на коттеджи сильно упал, потому что у людей нет уверенности в завтрашнем дне, они боятся брать кредиты. Новых объектов почти нет. Вообще малоэтажное строительство гораздо менее рентабельно, чем многоэтажное. А у нас темпы многоэтажного строительства сильно снизились, потому что построенное ещё продать надо. Сейчас предложение превышает спрос очень сильно. Если раньше в Омске строили и вводили в эксплуатацию в среднем 400-500 тыс. кв. метров в год, то в 2017 году ожидается ввод в эксплуатацию уже около 200 тыс. кв. метров жилья, а в 2018 – и того меньше. Потому что в 2015-16 годах застройщики перестали брать новые площадки и проектировать объекты, а с «малоэтажкой» – ещё сложнее. Здесь всё будет течь своим чередом там, где ранее было создано какое-то русло. Как в «Пушкине»: там есть коммуникации, поэтому посёлок жизнеспособен. Тем, кто этого не успел, – сейчас очень сложно», - прокомментировал эксперт.

Но сезонный интерес к таким объектам, по словам представителей коттеджных посёлков, всё-таки сохраняется.

«Сезонность в продажах коттеджей и земельных участков существует, несмотря на кризисные явления в экономике. Вопрос не в кризисе, а в изменении объема спроса и смене предпочтений покупателей. В отличие от прошлых периодов покупатель стал более разборчив в технологиях строительства, требовательнее к сервисному обслуживанию своего домовладения. Он ищет законченный продукт в виде готового комплексного решения. Сегодня конкурируют не столько отдельные дома или земельные участки, сколько концепции загородных поселков и обеспеченность их инфраструктурой», - рассказал Олег Соловейчик.

О тренде к покупке готового решения при строительстве частного жилья заявил также директор АН «АМЕКС» Дмитрий Бакалов. По словам эксперта, на сегодня в его агентство люди чаще приходят за квартирами, но если рассматривать спрос нескольких последних лет, то он заметно меняется в пользу коттеджей: «Пользуется популярностью сейчас дешёвая централизованная застройка эконом-класса. Многие сначала покупают землю, а потом приобретают готовый проект – дом «под ключ». При этом интересны небольшие по площади дома», – уточнил руководитель.

Надо сказать, что к выводу о необходимости уменьшать площади коттеджей, пришли уже и некоторые застройщики малоэтажных посёлков. Так, коттеджи до 100 кв. метров можно подобрать в областных КП «Аист», «Пушкин», «Красноярка deluxe», «Тихая речка», омских КП «Сибирский квартал» и «Зелёная долина». Самыми доступными по ценам при этом являются объекты в активных коттеджных посёлках «Давыдовсий» (цена коттеджа начинается от 1,35 млн рублей), «Новое Дружино» (от 1,45 млн рублей), «Аист» (от 1,5 млн рублей). Соизмеримы по цене с приличной квартирой в Омске также коттеджи в КП «ПушкинЪ» (от 2,35 млн рублей).

Несмотря на то, что кризис плохо сказался на коттеджных посёлках, многие эксперты рынка заявляют о том, что у этих объектов – особенно тех, что успели провести коммуникации – в перспективе всё должно наладиться. В первую очередь потому, что есть интерес омичей к такой недвижимости. А раз есть интерес, рано или поздно появится и спрос. Тем более что выбор хороших  и относительно доступных коттеджей сейчас в регионе невелик.

«Предложений о продаже коттеджей стало меньше, чем до кризиса. Те посёлки, которые уже раскручены, либо распроданы, либо сейчас столкнулись с определенными проблемами. По сути ярких игроков осталось мало. Но думаю, будет прирост в этом сегменте рынка – сейчас несколько программ ипотечных действует для индивидуального жилья и даже для дач с проживанием», - резюмировала Анна Нежевлева.