Право на выбор: новостройка или «вторичка»?

29.08.2018    2023

Только что сданная в эксплуатацию многоэтажка, наполненная грохотом ремонтов и сверкающая новой отделкой, или квартира «с историей», продающаяся вместе с перепланировками и мебелью бывших хозяев?

Первый вопрос, возникающий у каждого гражданина в поиске недвижимости, по серьезности не уступает гамлетовскому «Быть или не быть?»: что выбрать – новостройку или вторичное жилье? Нашим читателям, которых выбор между «вторичкой» и «первичкой» лишил сна и покоя, мы предлагаем задать себе несколько конкретных вопросов, чтобы определиться с целями покупки и приоритетами в поиске «своей» недвижимости. Для этого мы вместе с экспертами рассмотрели основные особенности и отличия строящегося и вторичного жилья в Омске, актуальные на сегодняшний день.

Инвестор или житель?

Первый вопрос, который стоит прояснить: зачем вы покупаете квартиру?

1) Инвестиционные цели – последующая перепродажа, сохранение денег, для сдачи в аренду

2) Для жизни – себе или родственникам

Даже покупая квартиру для себя, многие собственники задумываются, насколько выгодно можно будет продать жилье при необходимости лет через 10-15. Сроки оборота инвестиционной недвижимости еще короче – 3-5 лет. Всего лишь несколько лет назад покупку квартиры в новостройке называли не иначе как «удачной инвестицией», в отличие от «вторички». Однако все меняется, эксперты рынка выносят приговор: на сегодняшний день «первичка» потеряла статус главного инвестиционного инструмента.

«Инвестиционных покупок недвижимости нет уже давно, с того момента как стоимость жилья упала. Раньше покупать новостройки было выгодно потому, что с момента начала строительства до момента сдачи дома квартиры вырастали в цене на 10-15 %, – поясняет глава АН «АВЕСТА-РИЭЛТ» Валерий Райс. – Сейчас стоимость практически не меняется, и в целом инвестиционный климат в этой сфере не является привлекательным для физических лиц. Для сдачи в аренду проще поискать «вторичку» подешевле и в хорошем месте».

Зато для приобретения как первичного, так и вторичного жилья для жизни и улучшения жилищных условий момент самый благоприятный: в помощь покупателям самые низкие процентные ставки по ипотеке за все время ее существования в России и стабильные адекватные цены на квадратные метры.

Цена вложений

«Новостройка – значит дешевле» – реалии докризисных времен. По данным статистики сайта МЛСН, стоимость вторичного жилья все еще остается несколько выше «первички»: 41,6 тыс. рубля за «квадрат» на вторичном рынке и 40,5 тыс. рубля за квадратный метр в новостройке. Однако, за исключением бюджетных вариантов новостроек с отделкой под ключ, дополнительные затраты на ремонт и отделку новых квартир на практике уравнивают ценник. Поэтому сравнивать экономию специалисты советуют индивидуально на примере реальных подобранных вариантов на первичном и вторичном рынке.

«Чтобы начать сравнивать: для новостройки рассчитываем полную стоимость ремонта, для вторичного жилья плюсуем к стоимости квартиры накопленный износ, так как ремонт там все равно бывший в употреблении, – советует директор ГК «ОМЭКС» Максим Репин. – Но здесь мы сталкиваемся с еще одной проблемой: хорошие квартиры на первичном рынке уже выбраны, интересных оптовых предложений в строящихся домах мало и в основном самые привлекательные варианты – это вторичные предложения «первички», а здесь ценник уже действительно сравнялся со «вторичкой».

Не стоит сбрасывать со счетов один из главных плюсов новостроек – современные эргономичные планировки. Если вы категорически против бесконечных коридоров старых панельных домов и микроскопических кухонь «хрущевок», приобретение квартиры в строящемся доме – реальная возможность сэкономить. Омский рынок вторичного жилья пока еще перенасыщен квартирами прошлого века, а ценник на чуть более современную недвижимость с нетиповыми планировками практически всегда выше среднерыночного, поэтому жилье в новостройке обойдется дешевле.

Сроки новоселья

Следующий важный аспект при выборе типа жилья – сроки новоселья. Основной отличительной особенностью новостроек являются значительные сроки ожидания долгожданной недвижимости, именно поэтому приобретение «первички» не лучший вариант для людей, которым требуется быстрое переселение, или для тех, кто снимает квартиру. В этом случае лишние год-два до окончания строительства и ремонта домашнего очага влетят собственникам в копеечку, особенно если новостройка была приобретена в ипотеку.

«Позволить себе купить новостройку могут люди, у которых уже есть квартира и которые покупают второе жилье, улучшают свои жилищные условия, – говорит Валерий Райс. – К срокам сдачи новостройки стоит прибавить и время на ремонт, который может продлиться до полугода, так как по большей части новостройки сдаются без отделки».

Свое место

Все, кто хотя бы раз в жизни искал квартиру, знают: вторичный рынок имеет значительный количественный перевес по сравнению с новостройками. По данным сайта МЛСН, самые насыщенные «первичкой» районы Омска: Кировский (1377 квартир на продаже), Центральный (1327 квартир) и Советский (1142 квартиры), в хвосте рейтинга Ленинский (около 500 квартир) и Октябрьский (155 объектов на продаже). Для сравнения достаточно привести статистику предложений на рынке вторичного жилья: более 3,5 тысячи квартир в Центральном районе и на Левобережье, более 2 тысяч в Советском и Октябрьском округах, около 1,4 тысячи предложений в Ленинском районе. Таким образом, для покупателей, ограничивающих круг поиска жилья жестко заданными координатами (поблизости от родственников, привязанность к школам, детским садам, месту работы) или желающих приобрести квартиру в районах, где не ведется нового строительства, новостройки попросту недоступны. Также немаловажными минусами строящихся микрорайонов часто являются удаленность от транспортных магистралей и неразвитая инфраструктура: отсутствие детских садов, школ и магазинов рядом с домом.

«Дефицит новостроек в Омске нарастает с 2017 года, по факту сейчас в городе не больше 1000 квартир, которые реально можно рассматривать и покупать, – говорит директор ГК «ОМЭКС» Максим Репин. – В условиях дефицита каждый вариант становится уникальным, я бы советовал рассматривать и «первичку», и вторичное жилье и принимать решение, исходя из индивидуальных предпочтений и ситуации».

Зона рисков

Среди покупателей квартир есть те, кто панически боится «темной» правовой истории «вторички» и поэтому рассматривает только жилье от застройщиков, другая же категория опасается недостроя и долгостроя «первички», поэтому предпочитает делать выбор на вторичном рынке.

Для новостроек главной опасностью является возможное банкротство застройщика и «замораживание» строительства. На вторичном рынке основной проблемой остается риск, связанный с мошенничеством и признанием сделки недействительной. И то и другое может обернуться для покупателей крупной потерей финансов.

«Некорректно сравнивать риски новостроек и «вторички», потому что это аномальные ситуации, но в настоящий момент на рынках незавершенного строительства аномальных ситуаций больше, чем на рынках вторичного жилья, – констатирует юрист и руководитель агентства юридических услуг и сделок с недвижимостью Ирина Столярова. – Безопасная новостройка – это сданная новостройка, все остальное – риск, от форс-мажоров не застрахован даже самый надежный застройщик».

Основное правило техники безопасности при приобретении любой недвижимости – изучение ее прошлого, сделка «с закрытыми глазами» всегда потенциально опасна, напоминает Ирина Столярова. Обычно у «первички» нет предыстории, но если она имеется в виде переуступок прав требования, лучше проконсультироваться с юристом до оформления сделки. При покупке вторичной недвижимости необходимо поднимать и анализировать документально-правовые вехи жилья, а для подстраховки воспользоваться юридическим сопровождением.

Прогнозы и перспективы

В ближайшие полгода на омском рынке жилья не произойдет каких-либо масштабных изменений, способных явно выдвинуть на первый план новостройки или вторичную недвижимость. Однако аналитики прогнозируют плавный рост цен на квартиры в строящихся домах. Основным импульсом к повышению станут даже не июльские поправки в 214-ФЗ, а дефицит новостроек в Омске.

«К концу 2018 года мы войдем в долгосрочную фазу острого дефицита на первичном рынке, – уверен директор ГК «ОМЭКС» Максим Репин. – Гораздо меньше домов закладывается и уменьшается объем ввода жилья в эксплуатацию. Выкупается «первички» все равно больше, чем строится, благодаря ипотеке. Все это будет вызывать уже заметный рост цен на первичном рынке даже на оставшийся неликвид. Выхода из дефицита и насыщения новостройками не стоит ожидать раньше, чем будут освоены новые серьезные площадки, то есть через 2-4 года».

В ситуации дефицита новостроек, по мнению риелторов и аналитиков, многие покупатели вынуждены будут уйти на вторичный рынок, что немного оживит его. Однако низкий спрос и покупательская способность не дадут очевидного роста цен на «вторичку» в Омске. Ни нового витка депрессии, ни космического взлета цен можно не опасаться.

Подводя итоги, риелторы и аналитики повторяют несколько постулатов:

1) Покупать недвижимость сегодня выгодно только «для себя».

2) Привычные и долгоиграющие штампы «Новостройка – это всегда выгодно и престижно» на сегодняшний день неактуальны. Нет никаких гарантий, что в долгосрочной перспективе вы сможете продать новостройку более выгодно, чем вторичное жилье. Один из факторов, влияющих на стоимость недвижимости, – местоположение; в Омске новое строительство ведется точечно, в основном на периферии.

3) В ближайшие 2 года Омск ждет дефицит новостроек, а значит, повышение стоимости и небольшой выбор квартир.

4) На рынке вторичного жилья не ожидается роста цен, квартир по-прежнему больше, чем покупателей, поэтому выбор достаточно велик.

Риелторы отмечают, что во многом выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит либо от ситуации покупателя, либо от личных вкусов и предпочтений, не имеющих отношения к выгоде.

«Всегда рассматривала только новостройки, так приобретала первую квартиру, сейчас расширяемся и тоже купили квартиру в строящемся доме на пр. Комарова. Да, дороже: задействовали маткапитал и взяли ипотеку, но все равно не люблю старье. В новостройках все-таки совсем другая площадь и планировки, чем в советских домах. У нас, конечно, есть где жить, но мне кажется, даже если бы мы снимали, все равно выбрала бы новое», – убеждена наша читательница Елена.

«Мы долго искали «трешку» в центре на ул. Омской, причем в пределах одной остановки. У нас двое детей, несколько лет снимаем там квартиру, там очень удобно: школа, садик, кружки – все рядом. Новостроек там просто нет, правда, цены на «вторичку» выше, чем на новостройки. К тому же мне бы хотелось, раз уж мы берем ипотеку, сразу переехать со съемного жилья в свое. Даже «вторичку» сейчас смотрим только с ремонтом, и желательно, чтобы и часть мебели осталась», – поделилась своим опытом поиска жилья Александра.

В сложившейся ситуации эксперты советуют: тем покупателям, что твердо решили остановиться на жилье в новостройках, не стоит затягивать с покупкой. Приобретатели «вторички» окажутся в более выигрышном положении – у них есть возможность выбирать, не торопясь.

Можно сказать, что дилемма «вторичное жилье и новостройки» на весах рынка недвижимости неуклонно стремится к равновесию, как минимум в стоимости квадратного метра. На сегодняшний день главное для покупателей – это гибкость, отсутствие стереотипов и взвешенный анализ предложений.

Анна Акелькина