Сделка с судьбой: правила безопасной покупки жилья

08.02.2018    4018

Не секрет, что сфера сделок с недвижимостью – настоящее царство парадоксов. Многочисленные страшилки о том, что приобретать вторичное жилье крайне опасно и боязнь мошенников спокойно уживаются в русском человеке рядом с убеждениями, что «юристы и риелторы – пустая трата денег» и все можно проверить самостоятельно.

Переполненные делами по недвижимости суды подтверждают, что самостоятельность граждан при покупке недвижимости – все еще актуальный тренд.

Мы решили составить свод основных правил безопасности покупателя при покупке «вторички» и новостроек вместе с юристом и руководителем агентства юридических услуг и сделок с недвижимостью Ириной Столяровой.

Кто такой добросовестный покупатель и зачем им нужно быть?

«Недавно Верховный суд РФ обнародовал результаты своего анализа судебной практики по делам, связанным с требованием к покупателям жилья вернуть купленные квадратные метры, – поясняет Ирина Столярова. – Таких дел в наших судах немало и это очень болезненная тема. Элементарный пример: семья приобрела квартиру, потратив все накопленные средства, назанимав у родственников. Но спустя какое-то время новоселы получают повестку в суд, где неожиданно узнают, что их жилье, что называется, с темным прошлым и квартиру надо вернуть, причем вернуть даром. Мошенники, если их еще удается найти, как правило, не возвращают деньги, а квартира подлежит возврату законному владельцу. В этом случае очень важно признание новых хозяев жилья добросовестными покупателями, только такое признание дает надежду, что квартирный вопрос может разрешиться «малой кровью» и у граждан может остаться жилье или им будет компенсирована его стоимость. Но если суд им не поверит, люди могут остаться без жилья и без денег».

Юристы разъясняют: «разумная осмотрительность при заключении сделки» и «добросовестный и недобросовестный покупатель» – это не отвлеченные термины, а конкретные понятия судебной практики. В случае возникновения судебных споров проявленные покупателем осмотрительность и добросовестность на этапе выбора и покупки жилья позволят суду встать на сторону покупателя и увеличат его шансы выиграть дело.

«Верховный суд подчеркивает: решая вопрос о добросовестности или недобросовестности приобретателя жилья, местным судам необходимо учитывать несколько важных моментов, – говорит юрист. – Был ли гражданин осведомлен о наличии записи про его квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, поинтересовался ли он правом собственности у продавца, проверил ли покупатель наличие обременений, связанных с квартирой, проводил ли осмотр помещения до покупки».

Чем больше документов, связанных с квартирой, вы соберете перед сделкой, тем лучше, уверены эксперты. Опытные риелторы обычно собирают такой стандартный пакет «на сделку». Если вы совершаете покупку самостоятельно, ответственность за проверку добросовестности продавца ложится на вас. Не пренебрегайте бумажной волокитой, она позволит вам в лучшем случае купить квартиру без проблем и жить в ней долго и счастливо, а в худшем случае, если дело дойдет до суда, доказать свою добросовестность и осмотрительность наглядно, чтобы сохранить жилье или деньги.   

Вторичное жилье: станьте следователем!

Вместе с юристами мы сформулировали список действий для проверки вторичной недвижимости перед покупкой.

1) Получаем выписку о квартире в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и там же узнаем, есть ли обременения на квартире, откуда они произошли и может ли собственник снять обременение до сделки.

Не стоит пугаться, если квартира не зарегистрирована в Росреестре, уверены юристы. Это нормально, если объект был приобретен до того, как был создан Росреестр, в случаях когда сделка по объекту была оформлена нотариально или права собственности перешли к собственнику по решению суда. Но выяснить обстоятельства необходимо.

2) Проверяем паспорт и подлинники документов собственника недвижимости. Обязательно общаемся с продавцом лично.

3) Получаем копию лицевого счета на квартиру в домоуправлении. При покупке частного дома вам понадобится выписка из домовой книги, заверенная в районной администрации. Эти документы может получить собственник недвижимости, вы вправе потребовать эти документы к сделке.

«Я всегда рекомендую не стесняться, а прийти в домоуправление и спросить, кто был прописан, какова история этой квартиры, – говорит Ирина Столярова. – Не исключено, что люди, имеющие право на это жилье, находятся в местах заключения или в длительных командировках. Подойдите к старшей по дому, поговорите с соседями. Обратите внимание на прописанных в квартире лиц, обговорите с собственником, когда они будут выписаны. Все решаемо, но выписывать людей в судебном порядке не очень приятная и долгая процедура».

4) Цена договора – очень важный момент. В договоре купли-продажи должна быть отражена именно та стоимость, за которую вы приобретает объект недвижимости. Ведь при возникновении конфликта в суде будут смотреть только на документы, и даже если вы дополнили договор расписками, велика вероятность признания сделки недействительной.

5) Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Обычно такие справки предоставляют риелторы. Если собственник не хочет собирать лишние бумажки, не поленитесь проверить состояние коммунальных платежей, чтобы не платить чужие долги.

Подводные камни при покупке недвижимости: мифы и реальность

Миф № 1. «Опасно покупать недвижимость по доверенности»

При покупке квартиры по нотариальной доверенности, когда собственник не выходит на сделку, удвоить осторожность определенно стоит. Причиной могут быть и реальные проблемы: здоровье собственника или невозможность приехать на сделку, однако проверка не помешает.

«Я просто хочу всем напомнить: нотариальные доверенности могут быть отменены в любой момент, – предупреждает юрист. – Если «доверитель» находится в этом же городе, не поленитесь съездить и поговорить лично, позвонить или пообщаться по скайпу, посмотреть на него и проверить паспортные данные. Если доверитель в другом городе или личная встреча невозможна по каким-то причинам, обратитесь в нотариальную палату и выясните правомерность доверенности у нотариуса, который ее дал. Так как покупка недвижимости по доверенности чревата различными коллизиями, у нотариуса нет оснований отказать в этой информации покупателю».

Миф № 2. «При покупке квартиры в ипотеку или у нотариуса юристы не нужны, и так все точно проверят»

Действительно, самыми защищенными сделками с недвижимостью считаются ипотечные сделки и сделки через нотариуса, в случаях когда сособственниками жилья являются несовершеннолетние или квартира находится в долевой собственности. Однако и здесь существуют нюансы.

«Особенно важно при покупке квартиры с долевой собственностью познакомиться и поговорить со всеми собственниками, – советует Ирина Столярова. – Несмотря на то что сейчас такие сделки проходят через нотариуса, лучше перестраховаться, чтобы избежать неприятных сюрпризов и на сделке не выяснилось, что кто-то из собственников недоволен или имеет право проживания в этом жилье. Если вы приобретаете только долю в квартире, то лучше, чтобы она была выделена «в натуре».

Мощное юридическое прикрытие дают людям и ипотечные сделки, ведь это дополнительная ступень проверки.

Юристы советуют особенно внимательно относиться к покупке квартиры с ипотечным обременением в ипотеку. Самый безопасный вариант при таких сделках, если вам одобрена ипотека в том же банке, – все просто решается на месте банковскими специалистами. Если же вы берете ипотеку в другой финансовой организации, тщательно взвесьте все за и против – риск достаточно высок.

Миф № 3. «Покупать квартиры в новостройках всегда безопасно»

Вопреки распространенному мнению, что проще всего самостоятельно покупать первичное жилье с «нулевой» историей, юристы смотрят на рынок новостроек не столь оптимистично. Действительно, безопасно покупать квартиры только в сданных в эксплуатацию новостройках. Покупка жилья в новостройке на этапе строительства через долевое участие или жилищно-строительные кооперативы всегда несет определенные риски. Однозначно стоит обратиться к специалисту при приобретении новостройки по договору переуступки прав требования – здесь нужны все документы от застройщика и все ступени документов от переуступщиков, а также наличие всех расчетных документов для полной прозрачности. Такая покупка сопровождается большим количеством юридических нюансов, которые лучше решать со специалистом.

Сигналы опасности

Осторожно! Опасные симптомы

Риелторы и юристы обращают внимание будущих покупателей заветных квадратных метров на то, что даже прохождение документов через Росреестр – не показатель чистоты сделки, так как это всего лишь регистрирующий орган и человеческий фактор никто не отменял. Регистратор может не увидеть несоответствия в документах – вся ответственность лежит на покупателе и продавце. Продавец при продаже рискует значительно меньше, ведь деньги отдаются на сделке, а право собственности регистрируется в течение 15 дней после сдачи документов в Росреестр.

Юристы перечислили те случаи, когда покупатель должен насторожиться и либо отказаться от подозрительной покупки, либо обратиться в надежное агентство недвижимости или к юристу за помощью:

- Вам не показывают оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру, вообще отказываются предоставлять какие-либо документы до сделки и не дают встретиться с продавцом.

- Вам предлагают купить квартиру «вслепую», без просмотра.

- Цена квартиры слишком привлекательна, намного ниже средней рыночной стоимости – повод насторожиться, низкая цена – главный крючок мошенников!

- Недвижимость в собственности менее 3 лет.

- Недвижимость перепродавалась несколько раз за последние два года – это очень тревожный сигнал.

- Продавец вызывает у вас подозрения (возраст, неадекватное поведение).

«В таких случаях не стесняйтесь, просите оформить сделку через нотариуса, – советует Ирина Столярова. – Это лишнее звено, которое в случае проблем сможет подтвердить вашу «разумную осмотрительность при заключении сделки» в суде».

- Продавец очень вас торопит. «Только сегодня будет дешевле, завтра поднимем цену», «Нам надо быстро, очень быстро» – обычно так действуют только недобросовестные продавцы.

От мошенников не застрахован никто, напоминают специалисты по сделкам с недвижимостью. Будьте внимательны, чтобы максимально обезопасить себя на стадии выбора жилья, ведь судебные разбирательства длятся от месяца до года и точно потребуют от вас дополнительных вложений и нервов.

Сбор всей информации и документов на будущую квартиру, разумность и добросовестность при покупке жилья – не лишний «бюрократизм», а необходимость, она может спасти ваши недвижимость и кошелек!

Анна Акелькина